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Identifiziere zukünftige Einflussfaktoren die Immobilienwerte beeinflussen

Die Umwelten

Wirtschaft
Gesellschaft
Politik
Ökologie
Energie

Aus den Umwelten werden die relevanten Dimensionen der Werthaltigkeit von Immobilien nach Nutzungskategorie ausgewählt.

Dimensionen

Flexibilität und Polyvalenz
Ressourcen
Standort und Mobilität
Sicherheit
Gesundheit

Für jede Dimension werden Risikofaktoren bestimmt, welche die Werthaltigkeit von Immobilien in der Zukunft beeinflussen.

Diese Risikofaktoren werden mit Wertminderungen und Eintretenswahrscheinlichkeiten versehen.

Quantifizierungsbeispiel

Objektivierte Systematik

Mittels Meta-Analysen und/oder einem Expertengremium werden Eintretenswahrscheinlichkeiten der Risiken und Wertminderungen nach Art der Liegenschaft bestimmt.

Eine Liegenschaft kann gegenüber Risiken resilient (Typ 1), einigermassen resilient (Typ 0) oder wenig resilient (Typ -1) sein. Dies beeinflusst die Wertminderungen.

Kann das Eintreten eines Risikos durch eine Sanierung optimalerweise kompensiert werden, wird dies berücksichtigt.

Beispiel Risikofaktor Raumeinteilung für Typ -1

Ansprüche an die Raumeinteilung	Wahrscheinlichkeit	Ertragsminderung

keine Änderung	10%	0 CHF/m2
kleine Änderung	40%	15 CHF/m2
mittlere Änderung	40%	60 CHF /m2
maximale Änderung	10%	125 CHF/m2

Innerhalb der nächsten 10 – 40 Jahre gibt es eine Wahrscheinlichkeit von 40%, dass die Ansprüche an die Raumeinteilung eine mittlere Änderung erfahren. Diese führt bei einer wenig resilienten Liegenschaft (Typ -1) zu einer Ertragsminderung von 60 Franken pro m2 und Jahr.

Einzelbewertung jeden Risikos

Musterhaus


Beheizte Geschossfläche	m2	530
Unbeheizte Geschossfläche	m2	230
Raumhöhe (in den Whg.)	m3	2.5
Geschosse	Anzahl	3
Lift	ja / nein	ja
Grundstücksfläche	m2	390

DCF Bewertung

Für jeden ESI - Risikofaktor wird zusammen mit allen Marktrisiken eine discounted cash flow (DCF) Bewertung vorgenommen.

Wertschwankung

Für jeden möglichen zukünftigen Zustand (keine, kleine, mittlere, maximale Änderung) und Ausprägung der Immobilie (Typ 1, 0, -1) erfolgt eine isolierte DCF Simulation der Wertschwankung. Dies ergibt das Risikomass dieses Faktors.

Umrechnung in ESI Gewicht und ESI

Gewichtung

1. Stufe: x = Standardabweichung der Bewertungen / Mittelwert der Bewertungen

2. Stufe: Diskontsatz = risikoloser Zinssatz + x * Sharpe Ratio

3. Stufe: Berechnung der Gewichte

$W_{ESI ~ x} = \frac{DR_{ESI ~ x - DR_{no ~ ESI}}}{\sum_{y=1}^{N} DR_{ESI ~ y } - DR_{no ~ ESI }}$

$W_{ESI ~ x}$ $~~~~~~~~~$ Gewicht des ESI Faktors x

$DR_{ESI ~ x}$ $~~~~~~$ Diskontrate aus der Simulation mit ESI Faktors x

$DR_{no ~ ESI}$ $~~~$ $~$ Diskontrate aus der Simulation ohne ESI Faktor x

N $~~~~~~~~~~~~~~~~~~$ Anzahl ESI Faktoren

ESI Wert

Gewicht * Ausprägung des ESI-Einflussfaktors (-1, 0 , 1) / Summe der Gewichte

Publikation: Sustainability and Risk

Meins, Erika; Sager, Daniel (2015). Sustainability and risk Combining Monte Carlo simulation and DCF for Swiss residential buildings. Journal of European Real Estate Research, 8(1):66-84.

Sustainability and Risk

(highly commended paper)

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